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彩生活:京東360戰略入股 維持“增持”評級

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2019年08月12日 06:09 來源:我愛消防網

  目標價:6.5港元

  社區服務運營商服務上周五稱,與和360達成股份認購協議,獲戰略入股共計4.9億港元,未來有望加強在社區增值服務(物流、商業、科技、融資等)以及社區安全科技應用的發展。由于股份認購協議目前等待聯交所及特別大會批準,預計將于今年8月底完成,我們現維持公司2019-2021年每股凈利預測值分別為0.45元(同比增長18%)、0.55元(同比增長22%)和0.64元(同比增長16%),并維持目標價為6.5港元,對應12倍19年PE和10倍20年PE,基于19.3%上行空間,維持增持評級。

  根據京東作為中國領先的電子商務公司和零售基礎設施服務商,此次將斥資共計3.7億港元按認購價每股5.22港元(較最新收盤價每股5.45港元折讓約4.22%)認購7115萬股份,占公司現有已發行股份約5.36%或占公司最終擴大后已發行股本約5.00%,該股份根據一般授權發行,需等待聯交所批準,由此可為彩生活線上平臺提供更為豐富的產品和服務,并且雙方將在物流、科技等方面開展進一步合作。

  與此同時,360作為中國最大的互聯網及移動科技提供商,此次將斥資1.2億港元按相同認購價每股5.22港元認購2296萬股新股份,占公司現有已發行股份約1.73%或占公司最終擴大后已發行股本約1.61%,該股份需得到股東臨時大會上獨立股東同意以及聯交所批準。在此之前,360已持有彩生活共計2050萬股股份,占公司現有已發行股份約1.54%,此次入股將有助于社區安全科技應用的進一步發展。此次股份認購協議預計將于8月底完成。基于未來與京東和360在多領域的持續合作,我們期待彩生活進一步豐富產品和服務組合以加速增值服務發展,同時通過提升服務品質市場拓展中建立并鞏固競爭優勢。

  作為目前規模最大的物業管理服務商,彩生活2018年末總平臺服務面積同比增長25%至11億平米,其中包括合約管理面積5.5億平米(同比增長27%),以及合作和聯盟面積5.7億平米(同比增長22%),由此可為發展增值服務提供充足用戶基礎。具體而言,增值服務2018年毛利潤貢獻占比達30%,預計未來將進一步提升至35%;與此同時,增值服務毛于2018年大幅提升13.7個百分點至95.7%,預計此后有望維持高位。

  考慮到公司對收維持謹慎態度,我們預計公司未來將主要通過內生增長以實現管理規模擴張,以高性價比的服務品質開拓中端市場。此外公司2018年末儲備面積達1.9億平米,可以保證未來3-4年在管規模的穩健增長。展望中報,我們預計公司19年上半年將較18年上半年的1.75億元同比增長約20%,同期綜合毛將從18年上半年的35.3%提升至19年上半年約37%,其中增值服務的毛利潤占比將從18年上半年的24.6%提升至19年上半年約27%。此外,我們預計公司像往年一樣并不派發中期股息。

  港股物業管理板塊年初至今走勢強勁,累計漲幅達46%(相比同期恒生僅上漲8%),目前板塊平均估值為24倍19年PE和19倍20年PE,其中彩生活估值為同業最低,僅為10倍19年PE和9倍20年PE。我們預計公司基礎物管服務將隨著新房項目逐步交付而實現穩健增長,與此同時增值服務則有望受益于與領先科技公司的合作而有所加速。我們維持公司2019-2021年每股凈利預測值分別為0.45元(同比增長18%)、0.55元(同比增長22%)和0.64元(同比增長16%),并維持公司目標價為6.5港元,對應12倍19年PE和10倍20年PE,基于19.3%上行空間,我們維持彩生活增持評級。

(責任編輯:DF513)

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